Il est impératif lors de l'acquisition d'un bien en Israël d'être conseillé par un avocat et First Immo vous conseille de choisir un avocat francophone qui vous traduira les grandes lignes de votre achat et se chargera de toutes les vérifications nécessaires, de la transaction et de l'inscription de votre bien au cadastre,
First Immo travaille avec de nombreux avocats francophones sur Ashdod et Tel-Aviv, si vous le souhaitez nous vous mettrons en contact avec plusieurs d'entre eux mais le choix de l'avocat vous incombe en dernier ressort, le plus important étant de travailler en toute confiance et efficacité.
Nous vous proposons ici des articles écrits par Maitre Joseph SITRUK, avocat spécialisé en droit immobilier en Israël
Le but de ces informations juridiques, est de tracer les grandes lignes du droit en Israël. Ces lignes ne peuvent cependant pas remplacer une consultation auprès d’un avocat
L'achat d'un bien immobilier
L'achat d'un bien immobilier est l'une des décisions économique les plus importantes. Les contrats d'acquisition de bien immobilier sont complexes ainsi que la transaction des droits. Il est conseillé, avant même de conclure ou même d'entrer en négociation, de consulter un avocat qui accomplira les formalités juridiques et administratives relatives à l’achat ou la vente du bien immobilier. Votre Avocat vérifiera la nature du bien, sa légalité, la conformité de son inscription, l’absence de saisies, de limites ou d’empêchements à la transaction immobilière et établira le contrat de vente
Cet article a pour but d'éclaircir les points important à suivre lors d'une acquisition.
L'achat d'un appartement neuf chez une société de construction
les vérifications a effectuer
- que la société de construction a tous les permis de construction.
- que le promoteur a une licence de construction et qu'il est apte à construire le projet en question.
- Vérification au cadastre (tabou) ou à l'office de gestion des domaines (minhal mekarkee Israël) que le terrain appartient à la société de construction où néanmoins qu'elle possède une mention marginale et que le terrain ne fait pas l'objet d'un saisi ou d'une hypothèque
- Si l'achat ce fait sur plan, demandez à visiter d'autres projets de la société de construction pour apprécier leur travail.
- que la société de construction a obtenu toutes les autorisations des autorités fiscaux concernant ses droits sur le terrain et qu'il n'y aura pas, la construction achevée, d'empêchement en ce qui concerne l'enregistrement de vos droit.
Le contrat d'acquisition
L'avocat du promoteur représente les intérêts de son client et ne représente pas vos intérêts à part l'enregistrement de vos droits. Il est donc important que vous soyez représente par votre avocat pour qu'il examine les différentes clauses du contrat et les garanties délivrer.
Il ne faut surtout pas se dépêcher de signer le contrat d'acquisition ou encore un avant contrat (qui en Israël engage les parties) il est important de vérifier tout les clauses du contrat et d'en être d'accord.
Le contrat doit comprendre le prix définitif de l'appartement et quels seront les frais supplémentaires (branchement au gaz, monnaie ex…).
Il faut veiller à ce que le contrat fixe une date de la remise des clefs. Les sociétés de construction ajoutent dans la plupart des contrats une clause leur permettant un retard (normalement de trois mois au maximum). Il faut veiller que dans le cas ou le retard se prolonge vous serait indemnise convenablement.
Un descriptif technique doit être annexe au contrat d'acquisition, le descriptif détaille les différents éléments de la construction, de l'appartement et de l'immeuble.
De plus le promoteur doit joindre au contrat un plan de l'appartement, du rez de chausse et du toit.
Le descriptif doit également détailler les parties communes et les parties indexent à chaque appartement et le statut du toit, du jardin et des parkings.
Les payements
En Israël L'achat d'un appartement neuf chez une société de construction est soumise aux Lois de la vente d'appartement (meher dirot).
Selon la loi, il est interdit à la société de construction d'encaisser une somme de plus de 15% du prix du bien sans vous donner en contrepartie une garantie efficace.
Si l'achat se fait sur plans, la loi demande qu'un échelonnement des payements soit établi à fur et a mesure de l'avance des travaux.
Il faut savoir qu'a part le prix de l'appartement il faudrat payer les frais d'enregistrements de 1.5% du prix de l'appartement qui seront verses à l'avocat du promoteur lors de la signature du contrat.
Les honoraires d’avocat de l’acquéreur (variant entre 1% et 2% + TVA) La différence s’explique par la complexité de l’affaire
Il existe encore des dépenses dont il faut tenir compte telle que Les timbres fiscaux nécessaires à l'enregistrement au “Tabo” (100 à 500 NIS), Les frais de traductions éventuelles, et ceux de notaire (authentification de signatures ou de traductions), selon le nombre d'exemplaires
L’imposition : Dans les 50 jours âpres la signature du contrat il faudra payer la taxe d'achat sur l'immobilier. Son taux est calculé par tranches qui varient selon qu’il s’agit ou non de votre unique appartement en Israël, selon votre statut de touriste, de nouvel immigrant ou d’israélien.
Le tableau ci contre fixe les tranches d’imposition pour l’acquisition d’un unique bien immobilier à usage d’habitation.
(Tranches en vigueur depuis le 01/08/2007)
Tranches fiscales Pour un appartement unique israéliens
Jusqu’à : 850,000 nis 0%
Jusqu’à :entre 850,000 et 1,300,000 nis 3,5%
Au delà 1,300,000 nis 5%
Tranches fiscales
Pour un appartement unique Nouveaux immigrants
Jusqu’à 1,127,190 nis 0,5%
Au delà : 1,127,190 nis 5%
Pour les personnes possédant plus d’un seul bien immobilier en Israël : les tranches d’impositions passent de suite à 3,5 et 5%.
Les garanties
Apres que dans les années soixante dix plusieurs acquéreurs se sont trouver pour diverses raisons sans leur argents et sans appartement, La loi oblige les sociétés de construction de garantir l'argent des acheteurs.
Bien que la loi nome plusieurs (cinq) sortes de garanties, la garantie bancaire est de loin la plus efficace. Elle assurera le remboursement de toutes les sommes que l'acheteur a verse a la société de construction dans le cas ou elle ne pourra pas achever la construction de l'immeuble ou encore si elle ne pourra pas transmettre les droits au nom de l'acheteur.
Les garanties bancaires resterons en vigueur jusqu'a que l'appartement sera en possession de l'acheteur et que le promoteur aura effectue le transfère des droits.
L'achat d'un appartement en deuxième main
Les vérifications a effectué
- l'identité du vendeur et qu'il est bien le propriétaire du bien vendu et qu'il a ses droits inscrits au cadastre ou bien à l'office de gestion des domaines.
- que les droits vendus sont libres et quittes de toute subordination et si les droits sont grevés de charges.
- quelle est la qualité réelle du vendeur sur son bien.
- Si le bien est propre de tous saisis, hypothèque ou encore de mention marginal à une tierce personne. Si une hypothèque ou une mention marginale existe, il faudra avant tout demander leur enlèvement.
- Si le bien immobilier est enregistré au “Tabou, il conviendra de vérifier si des mentions privés qui limite la vente y figurent.
- Il faudra aussi s'assurer que parmi les vendeurs ne se trouve pas un mineur ou un incapable de jouissance; le cas échéant, la transaction devra être ratifiée par le tribunal des Affaires Familiales et par le Tuteur Officiel de l'Etat qui l'approuvera, ou non, selon des critères de rentabilité et de nécessité.
- Si l'appartement est vendu dans le cadre de l'exécution d'une succession, est-ce de commun accord par les héritiers légaux, ou par l’exécuteur successoral ou testamentaire, avec la ratification du tribunal compétent ?
Il est recommande de visiter l'appartement plusieurs fois pour constate l'état des lieux
Si l'appartement est occupe par un locataire il faut s'assurer qu'il ne s'agie pas d'un locataire protégé (dayar mougan) autrement il sera difficile de l'évacué.
Le contrat
L’avocat qui rédige le contrat se charge de négocier certains éléments déterminants pour le bon déroulement de la transaction :
Les sommes qui seront conservées sur un compte séquestre et qui ne seront pas versées au vendeur tant que les différents impôts et taxes dus par le vendeur ne seront pas acquittés.
L’échelonnement des paiements et leurs modalités,
Veiller à ce que tous les éléments sur lesquels se sont entendues les parties soient passés par écrits de manière à prévenir tous litiges (par exemple les meubles ou équipement qui resteront dans l’appartement).
Prévoir des pénalités de retard ainsi qu’une indemnité en cas de violation du contrat.
En résumé votre avocat est le garant de vos intérêts.
Les frais entourant l'achat
Les frais serons plus ou moins les même lors de l'achat d'un bien immobilier en première main. Bien qu'il n'y ait pas de participation aux frais d'enregistrement de 1.5% du prix de l'appartement
Toutefois, Si l'achat se fait par l'intermédiaire d'un agent immobilier il faudra ajouter une commission de 2% hors taxes.
Quelques vérifications supplémentaires
Pour assurer que votre achat sera réussi et que vous allez jouir longuement de votre appartement, vérifiez le voisinage de l'appartement et quel est le rapport entre les voisins.
Vérifiez que l'immeuble ait un syndique et que celui-ci fait par d'une bonne gestion.
Vérifiez les alentours de l'immeuble et du quartier, vérifiez qu'il n'y a pas de nuisances telles des mauvaises odeurs ou une antenne cellulars a proximité.
Ces vérification seront d'une extrême importance, ainsi par exemple un magnifique appartement avec balcon donnant sur la mer perdra de ça valeur si une tour sera construite devant votre balcon.
Maître Joseph Sitruk avocat spécialise en droit immobilier en Israël
Quels sont les frais encourant l'achat d'un bien immobilier ?
Sur le prix de l'appartement que vous venez de conclure avec le vendeur s'ajouteront quelques milliers de dollars supplémentaires. Il est important de savoir que le cout total de l'achat sera élevé de 5 % à 15% de plus.
La taxe d'achat
En Israël l'achat d'un bien immobilier engendre le payement d'une taxe d'acquisition Son taux varie entre 0.5% et 5% du prix du bien selon sa nature (appartement, terrain) et de votre statut (israélien, touriste, nouvel immigrant).
De plus, il faudra ajouter un supplément pour les timbres fiscaux nécessaires à l'enregistrement au “Tabo”.
Les frais de l'avocat et de l'agent immobilier
Il est conseille d'utiliser les services d'un avocat qui sera chargé de négocier le bon déroulement de la transaction. Les honoraires d’avocat variant entre 1 % et 2% hors taxes selon la complexité du dossier.
Lors de l'achat d'un bien immobilier en première main, il faudra ajouter une participation aux frais légaux d'enregistrement de 1.5% du prix de l'appartement payable au promoteur.
Si l'achat se fait par l'intermédiaire d'un agent immobilier il faudra ajouter une commission de 2% hors taxes.
Prêt bancaire et assurances
L'emprunt immobilier rend l'achat plus cher, hors mis les intérêts prélèves par la banque, Il faut savoir que la demande d'un prêt nécessite l'ouverture d'un dossier et l'intervention d'un expert qui vous couteront des frais supplémentaires.
De plus la banque n'accordera pas de prêt avant que vous ayez fait une assurance vie et une assurance pour le bien,
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